Per Pablo Santillana, arquitecte tècnic i fundador d’Ecohabitats Arquitectura i Construcció
Rehabilitar una masia és un projecte apassionant, però també pot ser considerablement més complex que reformar un habitatge convencional. Abans de decidir distribucions, materials, instal·lacions o solucions d’eficiència energètica, hi ha una qüestió fonamental que hem de resoldre: què podem fer realment en aquest edifici des del punt de vista urbanístic i tècnic.
Les llicències i normativa per rehabilitar una masia depenen de diferents factors: on es troba la finca, la classificació urbanística del sòl, el planejament municipal, la situació legal de la construcció, la seva possible inclusió en un Catàleg de Masies i Cases Rurals, el grau de protecció existent, l’ús actual i el que vulguem donar-li després de la intervenció.
Per això, dues masies aparentment similars poden tenir possibilitats de rehabilitació molt diferents.
A Ecohabitats considerem que aquesta anàlisi s’ha de realitzar abans de desenvolupar el projecte i, sempre que sigui possible, abans fins i tot d’adquirir una propietat que volem rehabilitar. Comprovar prèviament la viabilitat urbanística pot evitar dissenyar solucions que posteriorment no siguin autoritzables o realitzar una inversió sobre unes expectatives que no es corresponen amb les possibilitats reals de l’immoble.
En aquesta guia sobre llicències i normativa per rehabilitar una masia explicarem quins aspectes convé comprovar, quin paper tenen el planejament municipal i el Catàleg de Masies, què succeeix amb les construccions en sòl no urbanitzable i com abordar correctament les primeres fases d’una rehabilitació a Catalunya.
Nota tècnica: cada masia s’ha d’estudiar individualment. La informació d’aquesta guia permet entendre el procés general, però no substitueix l’anàlisi urbanística i tècnica d’una finca concreta ni la consulta de la normativa i el planejament vigents en cada municipi.
Abans de rehabilitar una masia cal saber què permet la normativa
Un dels errors que més condicionen una rehabilitació és començar a dissenyar el futur habitatge sense haver estudiat prèviament la situació urbanística de l’edifici.
Una masia pot trobar-se en sòl no urbanitzable, formar part d’un catàleg municipal, disposar d’algun grau de protecció arquitectònica o paisatgística, tenir construccions annexes realitzades en diferents èpoques o presentar discrepàncies entre la documentació existent i la realitat construïda.
Tot plegat pot afectar el projecte.
Per aquesta raó, quan estudiem les llicències i normativa per rehabilitar una masia, no comencem preguntant-nos únicament què vol construir el propietari. Primer necessitem entendre quin edifici tenim davant i quina és la seva situació.
Hi ha diverses qüestions inicials que hem de resoldre:
- En quina classe i categoria de sòl es troba?
- Està inclosa en el Catàleg de Masies i Cases Rurals?
- Què estableix el planejament municipal sobre aquesta construcció?
- Existeix algun tipus de protecció?
- Quin és el volum reconegut?
- Quin ús té actualment?
- És viable l’ús que volem donar-li?
- Quines parts de l’edifici poden conservar-se o rehabilitar-se?
- Existeixen construccions auxiliars?
- La intervenció plantejada suposa rehabilitació, reconstrucció o ampliació?
Respondre a aquestes preguntes abans de projectar permet afrontar la rehabilitació amb molta més seguretat.
Es pot rehabilitar qualsevol masia a Catalunya?
No. El fet que existeixi una construcció antiga identificada com a masia no significa que pugui rehabilitar-se lliurement ni que pugui destinar-se automàticament a habitatge.
Aquesta és probablement una de les idees més importants que ha de conèixer algú que estigui pensant a comprar o recuperar una propietat d’aquestes característiques.
A Catalunya, les possibilitats d’intervenció estan condicionades per la legislació urbanística i pel planejament aplicable a cada municipi i finca.
En el cas de les construccions situades en sòl no urbanitzable adquireix una rellevància especial el Catàleg de masies, cases rurals i altres edificacions, instrument mitjançant el qual s’identifiquen determinades construccions susceptibles de preservació o recuperació i se’n regulen les condicions corresponents.
La Generalitat estableix diferents supòsits que poden justificar aquesta preservació, entre els quals raons arquitectòniques, històriques, ambientals, paisatgístiques o socials.
Per tant, per interpretar correctament les llicències i normativa per rehabilitar una masia, hem d’abandonar una idea bastant estesa: que pel fet de tractar-se d’un edifici existent podrem reconstruir-lo o transformar-lo segons les nostres necessitats.
Primer hem de comprovar què reconeix el planejament i què permet fer sobre aquesta edificació concreta.
El Catàleg de Masies i Cases Rurals: una peça fonamental
Quan analitzem una masia situada en sòl no urbanitzable, una de les primeres comprovacions consisteix a determinar si està inclosa en el Catàleg de Masies i Cases Rurals del municipi.
Aquest catàleg no és simplement un inventari d’edificis antics.
És un instrument urbanístic que identifica construccions en sòl no urbanitzable susceptibles de reconstrucció o rehabilitació i estableix les raons que en justifiquen la preservació i les condicions aplicables.
A més, no existeix un únic Catàleg de Masies per a tot Catalunya. La seva regulació i contingut s’han de consultar en l’àmbit municipal corresponent.
Això explica per què no recomanem analitzar les llicències i normativa per rehabilitar una masia únicament des d’una perspectiva general. És imprescindible baixar fins al planejament concret del municipi i la fitxa corresponent a l’immoble, quan existeixi.
Què hem de comprovar en la fitxa d’una masia?
La fitxa del catàleg pot convertir-se en un dels documents fonamentals per desenvolupar el projecte.
Depenent del municipi i de l’immoble, pot aportar informació sobre la construcció existent, els elements que en justifiquen la preservació, les característiques arquitectòniques o volumètriques i les condicions establertes per a la seva recuperació.
Per això l’hem d’estudiar abans de prendre decisions importants sobre la futura distribució o transformació de l’edifici.
Des de la nostra perspectiva professional, el projecte hauria de néixer del coneixement de l’edifici i dels seus condicionants, i no intentar adaptar posteriorment la normativa a un projecte prèviament decidit.
És una diferència aparentment petita, però pot canviar per complet el desenvolupament d’una rehabilitació.
Què passa si una masia no està inclosa en el catàleg?
Aquesta situació genera molts dubtes i requereix una prudència especial.
Que una masia no aparegui en el Catàleg de Masies no significa, per si sol, que puguem concloure immediatament que és impossible rehabilitar-la.
La legislació urbanística catalana preveu procediments per a determinats supòsits en municipis el planejament dels quals encara no conté la catalogació corresponent. La Generalitat assenyala la possibilitat de tramitar determinades actuacions mitjançant el procediment establert a l’article 48 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, havent de justificar les raons que determinen la preservació i recuperació de la construcció.
Però això no converteix automàticament qualsevol construcció rural en rehabilitable.
Precisament aquí és on l’anàlisi de les llicències i normativa per rehabilitar una masia s’ha de realitzar sobre documentació concreta i no sobre regles generals trobades a Internet.
Cal estudiar el planejament vigent, els antecedents de l’edificació, les seves característiques, la seva situació urbanística i el tipus d’intervenció que es pretén realitzar.
El POUM i el planejament municipal
Un altre concepte fonamental és el planejament urbanístic municipal.
Depenent del municipi, aquest marc pot estar definit per un POUM o per altres figures de planejament vigents, com les Normes Subsidiàries. Per això, en estudiar les llicències i normativa per rehabilitar una masia, no hem de buscar únicament un POUM, sinó identificar quin és l’instrument urbanístic que regula realment la finca i l’edificació en aquest municipi.
El POUM —Pla d’Ordenació Urbanística Municipal— és un dels instruments que trobarem amb freqüència, encara que no hem d’assumir que tots els municipis es trobin exactament en la mateixa situació urbanística.
El planejament pot condicionar qüestions rellevants per a una rehabilitació: usos, volumetria, ampliacions, proteccions, característiques de la intervenció o tractament de determinades construccions existents.
Per això, quan estudiem una masia, no observem únicament els seus murs, estructura o coberta.
També hem d’entendre la seva realitat urbanística.
Una rehabilitació tècnicament possible pot trobar-se amb limitacions urbanístiques, mentre que una intervenció urbanísticament admissible pot exigir solucions constructives complexes per conservar correctament l’edifici.
Un bon projecte ha de resoldre ambdues dimensions.
Rehabilitació, reconstrucció i ampliació: no són el mateix
Quan parlem col·loquialment de “reformar una masia” podem estar agrupant intervencions molt diferents.
Des del punt de vista tècnic i urbanístic hem de distingir-les.
- Rehabilitar implica intervenir sobre una construcció existent per recuperar-ne les prestacions, adaptar-la a noves necessitats i garantir-ne la conservació.
- Reconstruir pot implicar recuperar parts d’una edificació desaparegudes o profundament deteriorades, sempre dins de les possibilitats establertes per la normativa i el planejament.
- Ampliar, en canvi, suposa incrementar el volum o superfície existent i no hem d’assumir que serà possible simplement perquè hi hagi espai disponible a la parcel·la.
En el règim aplicable a aquestes construccions en sòl no urbanitzable, la Generalitat estableix com a criteri el respecte al volum edificat preexistent i a la composició volumètrica original prèviament determinats, sense perjudici dels supòsits que pugui admetre el planejament.
Això té una conseqüència pràctica molt important.
Si estem valorant comprar una masia perquè volem afegir habitacions, ampliar l’habitatge, crear nous espais independents o construir determinats volums auxiliars, aquesta possibilitat s’hauria de comprovar abans de realitzar la compra.
No hauríem de construir la viabilitat econòmica d’una operació sobre una ampliació que encara no sabem si serà autoritzable.
Què passa si la masia està en ruïnes?
Una masia parcialment derruïda pot resultar molt atractiva des del punt de vista arquitectònic, però també planteja algunes de les situacions més delicades d’una rehabilitació.
Que encara existeixin murs, part de la coberta o restes d’una antiga construcció no permet determinar visualment fins on podrem reconstruir-la.
Per estudiar correctament les llicències i normativa per rehabilitar una masia en ruïnes, caldrà analitzar tant la seva situació urbanística com les evidències i documentació disponibles sobre la construcció original.
En aquests casos pot adquirir una importància especial la documentació històrica de l’immoble. Fotografies antigues, plànols, antecedents administratius, cartografia o documentació cadastral històrica poden ajudar a conèixer i acreditar la configuració que va tenir la construcció. Aquesta informació pot resultar especialment rellevant quan han desaparegut cobertes, plantes o parts del volum original.
Però existeix a més una segona qüestió: la viabilitat tècnica.
A Ecohabitats considerem fonamental diferenciar ambdues anàlisis.
D’una banda:
Què ens permet recuperar la normativa?
D’altra banda:
Quins elements existents poden conservar-se amb garanties des del punt de vista constructiu?
Un mur de pedra pot semblar estable i presentar problemes interns, pèrdua de material d’unió, deformacions o danys derivats de moviments estructurals. Una coberta pot haver desaparegut i haver deixat durant anys els murs exposats a l’aigua. També podem trobar intervencions realitzades posteriorment amb materials incompatibles amb el funcionament original de l’edifici.
Per això una masia en ruïnes requereix molt més que imaginar com quedarà després de rehabilitar-la.
Necessitem conèixer què podem recuperar i com hem de recuperar-ho.
Puc convertir una masia en habitatge?
Aquesta és una altra de les preguntes que convé resoldre abans d’iniciar el projecte i, especialment, abans de comprar una propietat pensant a convertir-la en el nostre futur habitatge.
La resposta torna a ser: depèn de la situació concreta de l’immoble.
La normativa catalana preveu l’ús d’habitatge familiar entre les destinacions possibles per a determinades masies i cases rurals susceptibles de reconstrucció i rehabilitació. També preveu, sota les condicions corresponents, altres usos vinculats al turisme rural, activitats professionals, restauració, equipaments o determinats establiments hotelers, entre d’altres.
No obstant això, això no significa que qualsevol edifici rural pugui convertir-se automàticament en habitatge, hotel o allotjament turístic.
L’ús admissible s’ha de comprovar per a la construcció concreta.
Quan analitzem les llicències i normativa per rehabilitar una masia, per tant, hem de conèixer des del principi quina serà la destinació final de l’edifici.
Això és especialment important davant d’un canvi d’ús, perquè pot modificar tant la tramitació urbanística com les exigències tècniques que haurà de complir el projecte.
Habitabilitat: cal pensar-hi des del projecte
Aconseguir recuperar arquitectònicament una masia no és suficient si volem utilitzar-la com a habitatge.
També haurem de garantir que l’immoble pugui complir les condicions d’habitabilitat que resultin aplicables.
A Catalunya, la cèdula d’habitabilitat acredita que un habitatge reuneix les condicions mínimes previstes per la normativa per ser destinat a residència. La Generalitat diferencia diferents tipus de cèdula, entre les quals la de primera ocupació de rehabilitació per a determinats supòsits derivats d’intervencions sobre edificis existents.
Això afecta la manera de projectar.
Superfícies, distribució, ventilació, il·luminació, instal·lacions, salubritat i altres prestacions de l’edifici no s’haurien de resoldre en finalitzar l’obra per intentar obtenir posteriorment la documentació necessària.
S’han de preveure des del disseny.
Aquesta és una de les raons per les quals les llicències i normativa per rehabilitar una masia formen part del projecte arquitectònic des de les seves primeres fases, i no són simplement un tràmit administratiu que es realitza quan el projecte ja està decidit.
Quina documentació convé revisar abans de rehabilitar una masia?
Una vegada comprovada la situació urbanística de l’immoble, el següent pas és reunir i contrastar la documentació disponible. En edificis amb dècades o segles d’història és especialment important no donar per fet que la realitat construïda coincideix exactament amb la informació documental.
Una masia pot haver patit ampliacions, modificacions, canvis de distribució o intervencions realitzades en diferents moments. També poden existir construccions auxiliars la situació de les quals s’hagi d’analitzar independentment.
Per això, en estudiar les llicències i normativa per rehabilitar una masia, convé revisar, entre altres aspectes, el planejament urbanístic vigent, la fitxa del Catàleg de Masies quan existeixi, la informació cadastral i registral, els antecedents administratius disponibles i les possibles proteccions que afectin l’edifici o la finca.
Depenent del cas, també pot ser convenient sol·licitar informació o un certificat urbanístic municipal que permeti contrastar la classificació i qualificació urbanística de la finca i les condicions aplicables a l’edificació. Aquesta consulta resulta especialment útil quan la viabilitat de l’operació depèn d’un determinat ús, una reconstrucció o una intervenció concreta.
Aquesta documentació s’ha de contrastar amb un aixecament i anàlisi de l’estat actual de la masia.
Des de la nostra experiència, fer-ho abans de desenvolupar el projecte permet detectar condicionants que poden afectar tant el disseny com el pressupost i la tramitació posterior.
Quina llicència d’obres necessita la rehabilitació d’una masia?
El tipus d’autorització dependrà de la intervenció i de les circumstàncies concretes de l’immoble. No requereix la mateixa tramitació una actuació limitada de conservació que una rehabilitació integral que afecti l’estructura, la coberta, les façanes, la distribució, les instal·lacions o l’ús de l’edifici.
Per aquesta raó, no seria correcte establir una única llicència vàlida per a qualsevol rehabilitació.
En analitzar les llicències i normativa per rehabilitar una masia, primer hem de definir tècnicament l’abast de la intervenció i comprovar-ne la compatibilitat amb el planejament. A partir d’aquí es determina el procediment administratiu i la documentació tècnica necessaris.
En una rehabilitació integral serà habitual que existeixi un projecte tècnic en el qual es defineixi l’estat actual de l’edifici, les actuacions previstes i la justificació del compliment de la normativa aplicable.
A més de la normativa urbanística corresponent, la intervenció haurà de considerar les exigències que resultin aplicables del Codi Tècnic de l’Edificació (CTE). En edificis existents, el mateix CTE preveu criteris específics d’aplicació tenint en compte el tipus i abast de la intervenció i les condicions de l’edifici existent.
Això és especialment rellevant en una masia, on aplicar solucions pròpies d’obra nova sense comprendre prèviament el comportament de la construcció tradicional pot portar a decisions tècnicament inadequades.
Quins tècnics intervenen en la rehabilitació d’una masia?
Una rehabilitació integral requereix la intervenció dels tècnics competents en funció de les característiques i abast del projecte. Arquitectura, estructura, instal·lacions, eficiència energètica, direcció d’obra i direcció d’execució s’han de coordinar perquè les decisions adoptades durant el projecte puguin traslladar-se correctament a la construcció.
A Ecohabitats treballem des d’aquesta visió multidisciplinària. Com a arquitecte tècnic, considero especialment important que l’anàlisi de l’edifici existent continuï durant l’execució: una masia pot revelar solucions constructives, patologies o elements ocults que no sempre són completament visibles durant les inspeccions inicials.
Què passa quan una masia està protegida?
Algunes masies tenen un valor arquitectònic, històric, cultural o paisatgístic que implica algun nivell de protecció.
En aquests casos, el projecte pot estar condicionat per la necessitat de conservar determinats elements o característiques de l’edifici.
Murs de pedra, façanes, cobertes, volumetries, obertures, voltes, estructures de fusta o altres elements tradicionals poden formar part dels valors que en justifiquen la preservació.
Això no significa necessàriament que la masia hagi de romandre exactament com està.
Una bona rehabilitació ha de trobar l’equilibri entre conservar els valors de l’edifici i adaptar-lo a les necessitats actuals d’habitabilitat, confort i eficiència energètica.
Quan existeixen proteccions específiques, l’anàlisi de les llicències i normativa per rehabilitar una masia ha d’incorporar des del principi aquestes condicions. Deixar aquesta comprovació per a una fase avançada pot obligar a modificar solucions que ja estaven desenvolupades.
Des d’Ecohabitats defensem una rehabilitació que no tracti la construcció existent com un obstacle, sinó com el punt de partida del projecte.
Entendre com va ser construïda una masia ajuda a decidir què conservar, què recuperar i on introduir solucions contemporànies sense perdre la seva identitat arquitectònica.
No tot depèn de l’Ajuntament: possibles afectacions sectorials
La situació de la finca també pot introduir condicionants addicionals.
Moltes masies es troben en entorns rurals, forestals o naturals i poden veure’s afectades per normativa sectorial o per diferents figures de protecció i ordenació territorial.
Depenent de la ubicació, poden existir condicionants relacionats amb carreteres, lleres i domini públic hidràulic, patrimoni cultural, espais naturals, prevenció d’incendis, paisatge o altres afectacions.
Això significa que determinats projectes poden necessitar informes o autoritzacions addicionals dels organismes competents.
No tots aquests condicionants apareixeran en totes les rehabilitacions. Precisament per això, una correcta interpretació de les llicències i normativa per rehabilitar una masia exigeix estudiar tant l’edifici com la parcel·la i el seu entorn.
L’anàlisi prèvia permet identificar quines administracions poden intervenir i evita descobrir aquestes circumstàncies quan el projecte ja es troba avançat.
Què hauries de comprovar abans de comprar una masia per rehabilitar?
Si encara no has comprat la propietat, aquest és probablement un dels moments en què l’assessorament tècnic pot aportar més valor.
Una masia pot resultar atractiva per la seva ubicació, superfície, arquitectura o preu, però cap d’aquestes característiques garanteix per si sola que el projecte que imaginem sigui viable.
Abans de comprar, recomanem realitzar una avaluació preliminar de viabilitat urbanística i tècnica.
Un aspecte que convé tenir especialment clar abans de comprar una masia és que la informació cadastral, la informació registral, la realitat física de l’edifici i la seva situació urbanística no són necessàriament equivalents. Cadascuna respon a una finalitat diferent i l’existència d’una construcció al Cadastre o al Registre no determina per si sola quines actuacions urbanístiques es poden realitzar sobre ella.
Per això, quan la compra depèn de poder rehabilitar, reconstruir, ampliar o canviar l’ús d’una masia, recomanem contrastar tota aquesta informació amb el planejament urbanístic i la documentació municipal aplicable abans de prendre la decisió.
Hi ha cinc qüestions especialment importants:
- Situació urbanística. Comprovar la classificació del sòl, el planejament vigent i la situació reconeguda de l’edificació.
- Catalogació i protecció. Determinar si apareix en el Catàleg de Masies o en altres instruments de protecció i revisar les condicions establertes.
- Ús. Comprovar quin és l’ús reconegut i si l’ús que volem desenvolupar resulta admissible.
- Estat constructiu. Avaluar estructura, murs, forjats, coberta, humitats i altres elements que puguin condicionar significativament la intervenció.
- Serveis i instal·lacions. Analitzar les possibilitats reals de proveïment d’aigua, electricitat, sanejament, climatització i altres instal·lacions necessàries.
En definitiva, conèixer les llicències i normativa per rehabilitar una masia abans de comprar permet prendre una decisió amb molta més informació.
Una visita tècnica prèvia no substitueix el projecte posterior, però pot revelar problemes que canviïn significativament la dimensió econòmica o fins i tot la viabilitat de l’operació.
La normativa i l’estat constructiu s’han d’estudiar junts
Hi ha una qüestió que considerem especialment important des de la nostra experiència en rehabilitació: viabilitat urbanística i viabilitat constructiva no són el mateix.
Podem trobar-nos amb una actuació admissible urbanísticament que presenti una enorme complexitat tècnica. I també amb un edifici aparentment recuperable el planejament del qual limiti algunes de les actuacions que el propietari tenia previstes.
Per això, a Ecohabitats abordem ambdues anàlisis conjuntament.
Una masia tradicional pot presentar patologies estructurals, deformacions en forjats, cobertes deteriorades, humitats per capil·laritat, filtracions, revestiments incompatibles o intervencions posteriors que hagin alterat el seu funcionament original.
Una atenció especial mereix el comportament dels murs tradicionals de pedra i morter de calç.
No hem de tractar-los automàticament com si fossin tancaments contemporanis. La introducció de nous revestiments, aïllaments o barreres poc compatibles amb el seu funcionament higrotèrmic pot dificultar l’evacuació d’humitat i generar noves patologies.
De la mateixa manera, millorar l’eficiència energètica d’una masia requereix estudiar conjuntament envolupant tèrmica, ponts tèrmics, humitat, ventilació, fusteries i instal·lacions.
La rehabilitació sostenible no consisteix simplement a afegir aïllament. Consisteix a comprendre com funciona l’edifici i millorar-ne les prestacions sense generar problemes nous.
L’ordre correcte abans de començar una rehabilitació
Després de més de 14 anys treballant en arquitectura, construcció sostenible i rehabilitació de masies, la nostra recomanació és evitar començar pel pressupost d’obra o pel disseny interior.
A Ecohabitats seguim una lògica diferent.
Primer coneixem. Després projectem. Finalment construïm.
El procés hauria de començar amb una inspecció de l’immoble i el recull de documentació. A continuació s’analitza la situació urbanística, la catalogació, els usos possibles i les proteccions existents.
Paral·lelament, s’estudia l’estat constructiu de la masia: estructura, murs, cobertes, humitats, instal·lacions i aquells elements que s’hagin de conservar.
Amb tota aquesta informació es pot definir l’abast real de la intervenció i, quan resulti convenient, desenvolupar un anteprojecte que permeti estudiar les principals decisions arquitectòniques abans d’avançar cap al projecte definitiu. Aquesta fase ajuda a relacionar les necessitats del propietari amb les possibilitats reals de la masia, el seu estat constructiu i els condicionants urbanístics detectats.
Una vegada comprovada la viabilitat de la proposta es pot desenvolupar el projecte tècnic, preparar la documentació necessària per a la seva tramitació i, obtingudes les autoritzacions corresponents, planificar l’execució de l’obra.
Només llavors disposem d’una base prou sòlida per definir amb més precisió la inversió necessària i planificar l’execució (Aquí et comentem quant costa reformar una masia)
Aquest enfocament és especialment important quan parlem de llicències i normativa per rehabilitar una masia, perquè evita que les decisions arquitectòniques, econòmiques i administratives avancin per camins diferents.
Si estàs començant tenim un article per a tu sobre per on començar la rehabilitació d’una masia.
Errors que convé evitar abans de sol·licitar una llicència
Molts errors en reformar una masia es poden prevenir abans que comenci l’obra.
Un dels més habituals és desenvolupar una proposta arquitectònica sense haver comprovat prèviament el planejament. Un altre és comprar una propietat suposant que serà possible ampliar la construcció o canviar-ne l’ús.
També resulta arriscat utilitzar únicament el Cadastre o el Registre com a referència per determinar què es pot fer urbanísticament. Són fonts d’informació importants, però la situació urbanística s’ha de comprovar mitjançant el planejament i la documentació administrativa corresponent.
Un altre error és estudiar les llicències i normativa per rehabilitar una masia independentment de l’estat físic de l’immoble.
Urbanisme i construcció s’han d’analitzar conjuntament.
I existeix un últim error que pot resultar especialment costós: iniciar actuacions sobre l’edifici abans de disposar de les autoritzacions necessàries.
En una construcció històrica, retirar una coberta, enderrocar un volum, modificar una façana o eliminar determinats elements pot tenir conseqüències que posteriorment no siguin reversibles.
Checklist abans de rehabilitar una masia a Catalunya
Abans de desenvolupar el projecte definitiu, aquestes són algunes de les preguntes que recomanem tenir resoltes:
- Quina és la classificació urbanística de la finca?
- La construcció apareix en el Catàleg de Masies?
- Què estableix la seva fitxa?
- Existeix protecció arquitectònica, patrimonial o paisatgística?
- Quin volum i quins elements reconeix el planejament?
- Quin és l’ús existent?
- L’ús futur que volem donar-li resulta viable?
- Volem rehabilitar, reconstruir o ampliar?
- Existeixen construccions auxiliars?
- Hi ha afectacions sectorials sobre la finca?
- Quin és l’estat de murs, estructura, forjats i coberta?
- Existeixen problemes d’humitat?
- Com es resoldran aigua, sanejament, electricitat i la resta d’instal·lacions?
- Quina documentació tècnica i autoritzacions requerirà la intervenció?
No totes aquestes qüestions tindran la mateixa importància en tots els projectes. No obstant això, resoldre-les permet disposar d’una imatge molt més fiable de la rehabilitació abans d’assumir inversions importants.
Fonts que utilitzem en aquest article sobre Llicències i normativa per rehabilitar una masia
Per elaborar aquesta guia s’han consultat fonts oficials i normativa relacionada amb la rehabilitació de masies i les actuacions en sòl no urbanitzable a Catalunya, entre les quals:
- Text Refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya.
- Reglament de la Llei d’Urbanisme.
- Departament de Territori de la Generalitat de Catalunya.
- Agència de l’Habitatge de Catalunya.
- Codi Tècnic de l’Edificació (CTE).
- Planejament urbanístic i Catàlegs de Masies i Cases Rurals de cada municipi, quan correspongui.
Una rehabilitació comença molt abans de l’obra
La rehabilitació d’una masia exigeix comprendre un edifici construït en una altra època i adaptar-lo a les necessitats actuals sense perdre allò que li aporta valor.
Però abans d’intervenir sobre murs, cobertes o instal·lacions hem de saber quin edifici tenim, què podem fer-hi i sota quines condicions.
Per això, conèixer les llicències i normativa per rehabilitar una masia no s’hauria de considerar un tràmit administratiu independent del projecte. Forma part de les decisions arquitectòniques, constructives i econòmiques des del primer moment.
A Ecohabitats Arquitectura i Construcció abordem la rehabilitació de masies des d’una visió integral: estudiem l’edifici existent, la seva situació urbanística i les seves característiques constructives per desenvolupar una intervenció compatible amb la seva arquitectura, orientada a millorar-ne l’eficiència energètica, habitabilitat, salubritat i durabilitat.
Cada masia té una història constructiva diferent. Rehabilitar-la bé comença per entendre-la abans de transformar-la.
Estàs pensant a rehabilitar una masia a Catalunya?
Si estàs valorant la compra d’una masia o ja disposes d’una propietat i vols conèixer les seves possibilitats de rehabilitació, podem estudiar el projecte des de les seves primeres fases i ajudar-te a definir una intervenció tècnicament coherent i viable.
→ Coneix el nostre servei de reforma i rehabilitació de masies.
Preguntes freqüents sobre llicències i normativa per rehabilitar una masia
Convé consultar un tècnic abans de comprar una masia?
Sí, especialment quan la decisió de compra depèn de poder rehabilitar, reconstruir, ampliar o canviar l’ús de l’edifici. Una anàlisi prèvia de les llicències i normativa per rehabilitar una masia, juntament amb una primera avaluació del seu estat constructiu, pot detectar condicionants urbanístics, estructurals o tècnics abans d’assumir la inversió.
Necessito llicència per rehabilitar una masia a Catalunya?
Sí, una intervenció de rehabilitació haurà de comptar amb les autoritzacions que corresponguin segons el seu abast i situació urbanística. Per determinar les llicències i normativa per rehabilitar una masia és necessari estudiar l’immoble, el planejament municipal i les actuacions previstes. Una rehabilitació integral no s’ha de plantejar com una simple reforma interior.
Com puc saber si una masia està inclosa en el Catàleg de Masies?
S’ha de consultar el planejament urbanístic del municipi i, quan existeixi, el seu Catàleg de Masies, Cases Rurals i altres edificacions. La fitxa corresponent pot aportar informació fonamental sobre l’immoble i les condicions per a la seva recuperació. Abans de projectar recomanem verificar aquesta documentació amb l’ajuntament i mitjançant un tècnic competent.
Es pot rehabilitar una masia que està en sòl no urbanitzable?
Pot ser possible, però estar en sòl no urbanitzable implica que hem d’analitzar específicament el règim aplicable a la construcció. Les llicències i normativa per rehabilitar una masia dependran, entre altres factors, de la seva catalogació, característiques, planejament vigent, ús i abast de l’actuació prevista.
Puc ampliar una masia quan la rehabiliti?
No s’ha de donar per suposat. Les possibilitats d’ampliació depenen del planejament i de les condicions aplicables a l’edificació. En determinats casos s’ha de preservar el volum preexistent i la composició volumètrica original. Si l’ampliació és necessària per al projecte, convé comprovar-ne la viabilitat abans de comprar la propietat o desenvolupar el disseny.
Puc rehabilitar una masia en ruïnes?
Dependrà de la situació urbanística, del grau de conservació, de la documentació existent i de les condicions establertes pel planejament. A més de determinar què es pot recuperar legalment, un tècnic haurà de valorar quins elements es poden conservar constructivament amb garanties.
Puc canviar l’ús d’una masia?
En determinats supòsits es poden admetre diferents usos, però no tots són possibles en qualsevol construcció. En estudiar les llicències i normativa per rehabilitar una masia s’ha de comprovar expressament la compatibilitat de l’ús previst amb la situació urbanística i les condicions particulars de l’immoble.
És recomanable consultar un arquitecte tècnic abans de comprar una masia?
Sí, especialment si la compra està condicionada a poder rehabilitar, ampliar o canviar l’ús de l’edifici. Un estudi previ permet detectar condicionants urbanístics i constructius abans d’assumir la inversió i valorar amb més criteri les possibilitats reals de la propietat.
